Adaptation de la société au vieillissement

24 juillet 2018

Projet de loi sur les résidences services

TEXTE ADOPTÉ n° 403

« Petite loi »

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ASSEMBLÉE NATIONALE

CONSTITUTION DU 4 OCTOBRE 1958

QUATORZIÈME LÉGISLATURE

SECONDE SESSION EXTRAORDINAIRE DE 2013-2014

17 septembre 2014

PROJET DE LOI

relatif à l’adaptation de la société au vieillissement,

ADOPTÉ PAR L’ASSEMBLÉE NATIONALE
EN PREMIÈRE LECTURE.

L’Assemblée nationale a adopté le projet de loi dont la teneur suit :

.Section 2 Les autres formes d’habitat avec services

 

 

 

 

 

 

N° 323

SÉNAT

SESSION ORDINAIRE DE 2014-2015

Enregistré à la Présidence du Sénat le 4 mars 2015

PROJET DE LOI

ADOPTÉ PAR L'ASSEMBLÉE NATIONALE,

relatif à l'adaptation de la société au vieillissement,

TEXTE DE LA COMMISSION DES AFFAIRES SOCIALES (1)

             LE REGIME ACTUEL ET EN DISCUSSION DES RESIDENCES AVEC SERVICES

                                                  ET LES AMENDEMENTS PROPOSES

 

La loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, dite loi ENL ( Engagement National pour le Logement)  par ses articles 41-1 à 41-5 insérés dans le chapitre IV bis de la loi du 10 juillet 1965 et le  décret n°2010-391 du 20 avril 2010 tiennent lieu de Régime Légal des Résidences avec Services.

 

Le projet de loi n° 804 (2013-2014) relatif à l'adaptation de la société au vieillissement.Article 15.  selon 1ere commission

 

Le projet de loi n° 804 (2013-2014) relatif à l'adaptation de la société au vieillissement.Article 15. selon 2eme commission

 

Les articles 41-1 à 41-5 insérés dans le chapitre IV bis nouveau

 « Art. 41-1. – Le règlement de copropriété peut étendre l'objet d'un syndicat de copropriétaires à la fourniture, aux occupants de l'immeuble, de services spécifiques, notamment de restauration, de surveillance, d'aide ou de loisirs. Ces services peuvent être procurés en exécution d'une convention conclue avec des tiers.

« Le statut de la copropriété des immeubles bâtis est incompatible avec l'octroi de services de soins ou d'aide et d'accompagnement exclusivement liés à la personne, qui ne peuvent être fournis que par des établissements et des services relevant du I de l'article L. 312-1 du code de l'action sociale et des familles.

« Art. 41-1. – Le règlement de copropriété peut étendre l’objet d’un syndicat de copropriétaires à la fourniture aux occupants de l’immeuble de services spécifiques dont les catégories sont précisées par décret et qui, du fait qu’ils bénéficient par nature à l’ensemble de ses occupants, ne peuvent être individualisés.

« Les services non individualisables sont procurés en exécution d’une convention conclue avec des tiers. Les charges relatives à ces services sont réparties en application du premier alinéa de l’article 10. Les charges de fonctionnement constituent des dépenses courantes au sens de l’article 14-1.

« Les décisions relatives à la suppression des services non individualisables sont prises à la majorité prévue au premier alinéa de l’article 26 ou, le cas échéant, à celle prévue au dernier alinéa du même article.

« Si l’équilibre financier d’un ou de plusieurs services mentionnés au présent article est gravement compromis, et après que l’assemblée générale s’est prononcée, le juge statuant comme en matière de référé, saisi par des copropriétaires représentant 15 % au moins des voix du syndicat, peut décider soit la suspension, soit la suppression de ces services.

« Le statut de la copropriété des immeubles bâtis est incompatible avec l’octroi de services de soins ou d’aide et d’accompagnement exclusivement liés à la personne, qui ne peuvent être fournis que par des établissements et des services relevant du I de l’article L. 312-1 du code de l’action sociale et des familles.

« Art. 41-1. - Le syndicat des copropriétaires peut avoir pour objet la fourniture de services spécifiques aux occupants de l'immeuble.

Les services spécifiques sont non-individualisables lorsqu'ils bénéficient par nature à l'ensemble des occupants. Ils sont prévus par le règlement de copropriété.

La liste des services spécifiques non-individualisables est fixée par décret en Conseil d'État.

« Les services non individualisables peuvent être procurés en exécution de conventions conclues avec des tiers.

Les charges relatives à ces services sont réparties en application du premier alinéa de l'article 10. Les charges de fonctionnement constituent des dépenses courantes au sens de l'article 14-1.

« Les décisions relatives à la création ou à la suppression des services non individualisables sont prises à la majorité prévue au premier alinéa de l'article 26.

« Si l'équilibre financier d'un ou de plusieurs services mentionnés au présent article est gravement compromis ou si le déséquilibre financier d'un ou plusieurs services compromet l'équilibre financier de la copropriété, et après que l'assemblée générale s'est prononcée, le juge statuant comme en matière de référé, saisi par des copropriétaires représentant 15 % au moins des voix du syndicat, peut décider soit la suspension, soit la suppression de ces services.

« Le statut de la copropriété des immeubles bâtis est incompatible avec l'octroi de services de soins ou d'aide et d'accompagnement exclusivement liés à la personne, qui ne peuvent être fournis que par des établissements et des services relevant du I de l'article L. 312-1 du code de l'action sociale et des familles ou par des établissements, services ou professionnels de santé relevant des quatrième et sixième parties du code de la santé publique.

 

 

 

« Art. 41-2. – Le syndicat des copropriétaires de "résidences - services", mis en place dans les conditions prévues à l'article 41‑1, ne peut déroger à l'obligation d'instituer un conseil syndical. L'assemblée générale peut déléguer au conseil syndical, à la majorité absolue des voix du syndicat des copropriétaires, les décisions relatives à la gestion courante de services spécifiques.

« Lorsqu'il ne reçoit pas de délégation à cet effet, le conseil syndical donne obligatoirement son avis sur le projet de convention en vue de la fourniture de services spécifiques lorsqu'elle est confiée à un tiers. Dans ce cas, il surveille la bonne exécution de la convention dont il présente un bilan chaque année à l'assemblée générale.

« Art. 41-2. – Le règlement de copropriété peut prévoir l’affectation de certaines parties communes à la fourniture, aux occupants de l’immeuble, de services spécifiques individualisables.

Il précise la charge des dépenses d’entretien et de fonctionnement liées à ces parties communes et sa répartition.

« Art. 41-2. - Le règlement de copropriété peut prévoir l'affectation de certaines parties communes à la fourniture, aux occupants de l'immeuble, de services spécifiques individualisables

« Art. 41-3. – Les charges relatives aux services spécifiques créés sont réparties conformément au premier alinéa de l'article 10. Les charges de fonctionnement de ces services constituent des dépenses courantes au sens et pour l'application de l'article 14-1.

« Toutefois, les dépenses afférentes aux prestations individualisées ne constituent pas des charges de copropriété.

« Art. 41-3. – Les conditions d’utilisation par les tiers des parties communes destinées à des services spécifiques individualisables sont fixées dans une convention stipulée à titre gratuit, en application des articles 1875 et suivants du code civil.

Cette convention est conclue pour une durée de cinq ans renouvelable.

« Art. 41-3. - Les conditions d'utilisation par les tiers des parties communes destinées à des services spécifiques individualisables sont fixées dans une convention stipulée à titre gratuit, en application des articles 1875 à 1891 du code civil. Cette convention est conclue pour une durée qui ne peut excéder cinq ans.

Elle est renouvelable.

« Art. 41-4. – Les décisions relatives à la suppression des services visés à l'article 41-1 sont prises à la majorité prévue au premier alinéa de l'article 26 et, le cas échéant, à celle prévue au dernier alinéa du même article.

« Art. 41-4. – L’assemblée générale, sur proposition du conseil syndical, choisit, à la majorité de l’article 25 ou, le cas échéant, de l’article 25-1, le ou les prestataires appelés à fournir les prestations de services spécifiques individualisables.

Elle approuve, par un vote distinct et selon les mêmes modalités, les termes de la convention envisagée avec le ou les prestataires choisis ayant pour objet le prêt gratuit des parties communes affectées à ces services, établie dans les conditions prévues à l’article 41-3.

« La durée des contrats de prestations conclus par chaque occupant avec les prestataires ne peut excéder celle du prêt dont ces derniers bénéficient.

« Art. 41-4. - L'assemblée générale, sur proposition du conseil syndical, choisit, à la majorité de l'article 25 ou, le cas échéant, de l'article 25-1, le ou les prestataires appelés à fournir les services spécifiques individualisables.

Elle approuve, par un vote distinct et selon les mêmes modalités, les termes de la convention envisagée avec le ou les prestataires choisis ayant pour objet le prêt gratuit des parties communes affectées à ces services, établie dans les conditions prévues à l'article 41-3.

« La durée des contrats de prestations conclus par chaque occupant avec les prestataires ne peut excéder celle du prêt dont ces derniers bénéficient.

« Art. 41-5. – Si l'équilibre financier d'un ou de services mentionnés à l'article 41-1 est gravement compromis et après que l'assemblée générale s'est prononcée, le juge statuant comme en matière de référé, saisi par des copropriétaires représentant 15 % au moins des voix du syndicat, peut décider soit la suspension, soit la suppression de ce ou de ces services. » 

« Art. 41-5. – Les modifications du règlement de copropriété emportant désaffectation des parties communes affectées aux services mentionnés à l’article 41-3 sont prises à la majorité de l’article 26.

Elles doivent être notifiées par le syndic aux prestataires concernés.

 Elles entraînent la résiliation de plein droit des conventions de prêt et de fourniture de services conclues avec les prestataires.

 « Art. 41-5. - Les modifications du règlement de copropriété emportant désaffectation des parties communes affectées aux services mentionnés à l'article 41-3 sont prises à la majorité de l'article 26.

Elles sont notifiées par le syndic aux prestataires concernés.

Elles entraînent la résiliation de plein droit des conventions de prêt et de fourniture de services conclues avec les prestataires.

AJOUT

« Art. 41-6. – Le syndicat des copropriétaires d’une résidence-services ne peut déroger à l’obligation d’instituer un conseil syndical.

« Le conseil syndical donne son avis sur les projets des conventions mentionnées au deuxième alinéa de l’article 41-1 et à l’article 41-4. Il en surveille l’exécution et présente un bilan chaque année à l’assemblée générale.

« Le prestataire des services individualisables et non individualisables ne peut être le syndic, ses préposés, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité ni ses parents ou alliés jusqu’au troisième degré inclus.

« Art. 41-6. - Le syndicat des copropriétaires d'une résidence-services ne peut déroger à l'obligation d'instituer un conseil syndical.

L'assemblée générale peut déléguer au conseil syndical, à la majorité prévue à l'article 25, les décisions relatives à la gestion courante de services spécifiques.

« Lorsqu'il ne reçoit pas de délégation à cet effet, le conseil syndical donne son avis sur les projets des conventions mentionnées au deuxième alinéa de l'article 41-1 et à l'article 41-4. Il en surveille l'exécution et présente un bilan chaque année à l'assemblée générale.

« Le prestataire des services individualisables et non individualisables ne peut être le syndic, ses préposés, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, son concubin, ni ses parents ou alliés jusqu'au troisième degré inclus, ni les entreprises dans lesquelles les personnes physiques mentionnées précédemment détiennent une participation dans son capital, ou dans lesquelles elles exercent des fonctions de direction ou de contrôle, ou dont elles sont préposées.

Lorsque le syndic est une personne morale, l'interdiction d'être prestataire des services individualisables et non individualisables est étendue aux entreprises dans lesquelles le syndic détient une participation et aux entreprises qui détiennent une participation dans le capital du syndic.

« Art. 41-7. – Les personnes demeurant à titre principal dans la résidence constituent le conseil des résidents.

« Cette instance consultative a notamment comme objectif la mise en œuvre d’un espace de discussion entre les résidents et les copropriétaires ; elle relaie les demandes et les propositions des résidents.

« Le conseil des résidents est réuni par le syndic avant la tenue de l’assemblée générale des copropriétaires.

L’ordre du jour de cette assemblée lui est communiqué.

« Le syndic met à la disposition du conseil des résidents un local afin qu’il puisse se réunir et lui communique les comptes rendus de l’assemblée générale ainsi que toutes les informations relatives aux services fournis dans la résidence, afin que le conseil émette un avis notamment sur le besoin de créer ou de supprimer un service.

« Lors de la réunion du conseil des résidents, un secrétaire de séance est désigné. Le secrétaire rédige le compte rendu de la séance, qui est cosigné par le syndic et adressé à tous les résidents. Le compte rendu des réunions du conseil des résidents des trois années précédentes est remis à toute personne intéressée préalablement à la signature d’un contrat de bail d’habitation ou à la cession d’un lot dans la résidence. »

1. – Au 4° de l’article L. 7232-1-2 du code du travail, les mots : « résidences-services relevant du chapitre IV bis» sont remplacés par les mots : « prestataires appelés à fournir les prestations de services spécifiques individualisables dans les résidences-services, mentionnés à l’article 41-4 ».

« Art. 41-7. - Les personnes demeurant à titre principal dans la résidence constituent le conseil des résidents.

« Cette instance consultative a notamment comme objectif la mise en oeuvre d'un espace de discussion entre les résidents et les copropriétaires ; elle relaie les demandes et les propositions des résidents.

« Le conseil des résidents est réuni par le syndic avant la tenue de l'assemblée générale des copropriétaires. L'ordre du jour de cette assemblée lui est communiqué. Le conseil des résidents peut également se réunir de sa propre initiative, dans un local mis à sa disposition à cet effet par le syndic.

« Le syndic communique au conseil des résidents les comptes rendus de l'assemblée générale ainsi que toutes les informations relatives aux services fournis dans la résidence, afin que le conseil émette un avis notamment sur le besoin de créer ou de supprimer un service.

« Lors de la réunion du conseil des résidents, un secrétaire de séance est désigné. Le secrétaire rédige le compte rendu de la séance, qui est cosigné par le syndic et adressé à tous les résidents et aux copropriétaires en même temps et selon les mêmes modalités que l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Le compte rendu des réunions du conseil des résidents des trois années précédentes est remis à toute personne intéressée préalablement à la signature d'un contrat de bail d'habitation ou à la cession d'un lot dans la résidence. »

1. - Au 4° de l'article L. 7232-1-2 du code du travail, les mots : « résidences-services relevant du chapitre IV bis» sont remplacés par les mots : « prestataires appelés à fournir les services spécifiques individualisables dans les résidences-services, mentionnés à l'article 41-4 ».

Article 15 bis A (nouveau)

1. - Le chapitre Ier du titre III du livre VI du code de la construction et de l'habitation est complété par une section 5 ainsi rédigée :

« Section 5

« La résidence-seniors

« Art. L. 631-13. - La résidence-seniors regroupe des logements privés adaptés aux personnes âgées, au sein de laquelle un gestionnaire délivre des prestations non personnalisables ainsi que des services que le résident choisit librement.

« Au sein de chaque résidence-seniors, un conseil des résidents est créé. Ce conseil relaie les demandes et propositions des résidents auprès du gestionnaire et des propriétaires.

« Ces résidences peuvent faire l'objet d'une convention conclue en application de l'article L. 351-2.»

1. - L'article L. 7232-1-2 du code du travail est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« 5° Pour leurs services d'aide à domicile rendues aux personnes mentionnées à l'article L. 7231-1, les organismes gestionnaires de "résidences-seniors" relevant de l'article L. 631-13 du code de la construction et de l'habitation. »

 

 

                LES LIGNES DIRECTRICES QUI ONT GUIDÉ LES TRAVAUX

DES COMMISSIONS AUX SENATS

1) La clarification de la distinction opérée entre services non-individualisables et services individualisables

- seule la fourniture de services non-individualisables entrerait dans l'objet d'un syndicat des copropriétaires.

2) Le rétablissement de la possibilité pour le syndicat de copropriétaires de procurer directement les services non-individualisables aux occupants de l'immeuble

- conservation la possibilité pour un syndicat de copropriétaires de choisir librement entre la fourniture de services intégrée (par le syndicat lui-même) ou conventionnée (confiée à un prestataire extérieur).

3) Un assouplissement des règles de vote applicables à la création et à la suppression des services non-individualisables, permettant à une copropriété de s'adapter à l'évolution de ses besoins

- maintient de l'exigence d'un vote à la majorité des deux-tiers pour créer ou supprimer un service non-individualisable, mais qui supprime la référence au dernier alinéa de l'article 26, devenue obsolète.

- prévoir une étude d'impact préalable à la suppression d'un service non individualisable afin que la décision de suppression soit prise en toute connaissance de cause ;

 - préciser que la saisine du juge pour suspendre ou supprimer un service sera également possible si le déséquilibre financier d'un ou plusieurs services compromet l'équilibre financier de la copropriété ;

4) Un dispositif adapté de mise à disposition de parties communes pour la fourniture de services individualisables

- approbation du  recours au prêt à usage, régi par les dispositions des articles 1875 à 1891 du code civil^15(*).et un précision que la durée de prêt des parties communes affectées à des services individualisables, fixée à cinq ans, n'était qu'un plafond, donc que le syndicat de copropriétaires pourrait ainsi choisir une durée d'affectation plus courte.

5) Le maintien de la mutualisation des charges afférentes aux parties communes affectées à la fourniture de services individualisables

-adoption d’un amendement supprimant la possibilité pour le règlement de copropriété de prévoir une répartition particulière des charges d'entretien et de fonctionnement des parties communes affectées à la fourniture de services individualisables et application du droit commun de la copropriété, c'est-à-dire une répartition des charges en fonction de la valeur relative de chaque lot privatif (deuxième alinéa de l'article 10).

6) Le rétablissement de la possibilité pour le syndicat de copropriétaires de déléguer la gestion courante des services spécifiques au conseil syndical

7) Le renforcement de l'interdiction faite au syndic d'être prestataire de services spécifiques pour la copropriété

8) La création d'un conseil des résidents

-Composé des occupants de l'immeuble, avec pour fonction de permettre les échanges entre les propriétaires et les copropriétaires et de relayer les demandes et les propositions des résidents

- prévoir que les comptes rendus des réunions du conseil des résidents seront joints à l'envoi de la convocation de l'assemblée générale ;

9)Prévoir que les nouvelles règles ne s'appliqueront pas automatiquement aux actuelles résidences-services, mais que celles-ci devront s'interroger chaque année sur l'opportunité de s'y soumettre.

En effet, selon les rapporteurs,

• 
  Deux types de résidences-services doivent être distingués:

- les résidences-services dites de première génération : la personne âgée est le plus souvent copropriétaire ; les services sont gérés par le syndicat de copropriété ou par un tiers ; les charges liées aux services sont payées par l'occupant que celui-ci y ait recours ou non ;

- les résidences-services dites de deuxième génération : la personne âgée est le plus souvent locataire ; les services sont proposés par un gestionnaire. La personne paie un loyer, les charges collectives et une redevance correspondant aux services consommés.

Ce second type de résidence-service s'est développé en dehors des règles précitées relatives aux résidences-services.

Les règles actuelles qui concernent les résidences-services de première génération ont pu susciter des difficultés :

- des propriétaires ou leurs ayants droit peuvent rencontrer des difficultés à vendre le bien ou à le louer en raison de l'existence de charges incompressibles ;

- l'exigence d'une majorité renforcée pour supprimer un service ne permettrait pas de réaliser des ajustements parfois nécessaires lorsque la copropriété est en difficulté ;

- le fait pour le syndic de pouvoir être également le prestataire ne favoriserait pas une gestion efficace des services.

Ainsi  face au développement attendu des résidences-services, dont  le nombre pourrait atteindre le millier d'ici 2020 et aux difficultés rencontrées par certaines résidences, de nouvelles règles relatives à la copropriété  apparaissent  bienvenues.

 

L’IGAS souligne, s'agissant de la gestion des services non individualisables que « l'interdiction de la régie et de la prestation par le syndicat de services, individualisables et non individualisables, entraînerait des bouleversements considérables, pour celles des résidences -elles sont une majorité- qui ont (...) trouvé un mode de fonctionnement robuste, du point de vue du gestionnaire, et sécurisant, du point de vue des résidents ».

L'IGAS considère qu'une liberté de choix devrait ainsi être laissée à l'assemblée générale des copropriétaires.

Par ailleurs, l'IGAS préconise que la suppression d'un service non individualisable soit soumise à la réalisation préalable d'une étude d'impact.

 Enfin, les rapporteurs pour avis ont

-considéré que la mise en oeuvre dans le temps de ces nouvelles règles et leur application immédiate à l'ensemble des résidences-services existantes pourraient poser des difficultés.

-estimé que la mise en place d'un conseil des résidents était une mesure qui pouvait s'appliquer immédiatement à toutes les résidences-services.

-considéré que pour plus de visibilité pour les opérateurs, il était préférable de différer de six mois à compter de la promulgation de la présente loi l'entrée en vigueur des autres règles prévues par l'article 15.

-souhaité ne pas déstabiliser les résidences actuelles  qui fonctionnent dans l'immense majorité des cas sans difficultés, en leur imposant de nouvelles règles mais qu'il était en revanche souhaitable de leur laisser la possibilité de s'y soumettre.

-proposé que le syndic inscrive chaque année à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires de ces résidences, la question de la mise en conformité du règlement de copropriété avec les dispositions des articles 41-1 et 41-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans leur rédaction issue de la présente loi.

Les actuelles résidences-services pourront ainsi se soumettre aux nouvelles dispositions de l'article 15 par une décision de l'assemblée générale des copropriétaires. Cette décision impliquant la modification du règlement de copropriété, la majorité requise sera, conformément au droit commun, celle de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.