La difficulté d’appréciation des travaux d’urgence en copropriété pour le syndic

18 octobre 2018

La responsabilité du syndic

Selon l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965  le syndic

« Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

« d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ; »

Le syndic pourra alors demander le versement d’une provision aux copropriétaires, qui ne pourra pas dépasser le tiers du montant du devis estimatif des travaux.

Il n’aura pas besoin de délibération de l’assemblée générale, mais il devra avoir pris l’avis du conseil syndical, s’il en existe un.

Et selon l’article 37 du décret du 17 mars 1967 le syndic devra respecter deux obligations :

-L’information du syndicat;

-la convocation immédiate et sans délai d’une assemblée générale pour faire entériner cette décision.

Cette obligation demeure toutefois difficile à appréhender pour le syndic qui devra bien qualifier les travaux.

Ainsi les travaux sont considérés comme urgents lorsque l’inertie du syndic entraînerait un préjudice imminent, ainsi en cas de travaux d’étanchéité (Cass. 3ème civ, 12 janvier 1994) destinés à assurer la sécurité (Cass. 3ème civ, 30 mars 2010).

A l’inverse, ne sont pas considérés comme urgents tous les travaux d’amélioration.

Deux critères sont posés : il faut que les travaux soient à la fois urgents et nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble (Cass. 3ème civ 14 juin 2000).

La Cour de cassation a même jugé que le syndic devait exécuter des travaux judiciairement reconnus comme indispensables alors que l’assemblée générale des copropriétaires en avait décidé autrement (Cass. 3ème civ, 29 octobre 1969).

La responsabilité du syndic pourra être recherchée tant,

- si le syndic ne réalise pas ces travaux et il pourra être tenu d’indemniser les dommages en découlant, mais à l’inverse elle ne saurait l’être, si l’assemblée générale (en dehors de toute décision de justice) s’est opposée à l’exécution de certains travaux pourtant indispensables (Cass. 3ème civ, 6 février 2002).

 - que si le syndic réalise des travaux qui ne sont pas urgents selon les critères jurisprudentiels,

Il appartient toutefois au syndicat des copropriétaires de prouver que la réalisation de ces travaux engagés sans autorisation et dans l’urgence, lui a causé un préjudice pour pouvoir obtenir des dommages et intérêts.